Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2025 roku

Zmiany podatkowe w 2025 oznaczają dla wielu osób, zwłaszcza właścicieli mieszkań i osób, które zajmują się ich sprzedażą dodatkową papierologię. Poruszanie się w meandrach prawnych, pośród przepisów, które cały czas ulegają ewolucji może być bardzo trudne. Rozumiemy to, dlatego przygotowaliśmy ten artykuł z myślą o wszystkich, którzy czują się w nowej rzeczywistości podatkowej zagubieni. Dowiesz się z niego m.in. w jaki sposób rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości, jak uzyskać ulgę mieszkaniową oraz na co zwrócić największą uwagę przy rozliczeniu PIT-39.

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości w 2025 roku?

Podatek od sprzedaży nieruchomości, znany również jako podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jest daniną publiczną. Innymi słowy mówiąc: jest to obowiązkowe, bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz państwa lub samorządu. Wynika ono z przepisów prawa i przeznacza się je na finansowanie różnego rodzaju zadań publicznych.

Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.), dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu. Dzieje się tak, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Po upływie tego okresu, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z podatku dochodowego.

Obliczanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości

Dochód ze sprzedaży nieruchomości stanowi różnicę między przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Pierwsze wyrażenie odnosi się do ceny sprzedaży i jest określone w umowie. Warto zaznaczyć, że kwota ta jest pomniejszona o koszty związane ze zbyciem, takie jak opłaty notarialne czy prowizje dla pośredników. Drugie pojęcie określa wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, jej wybudowanie oraz nakłady zwiększające jej wartość, np. remonty czy modernizacje.

Przykładowe wyliczenie:

Pan Jan w 2022 roku nabył mieszkanie za 400 000 zł. W 2025 roku postanowił je sprzedać za 500 000 zł. W trakcie posiadania nieruchomości poniósł koszty remontu w wysokości 50 000 zł.

• Przychód: 500 000 zł
• Koszty uzyskania przychodu: 400 000 zł (cena nabycia) + 50 000 zł (remont) = 450 000 zł
• Dochód do opodatkowania: 500 000 zł - 450 000 zł = 50 000 zł

Podatek dochodowy wynosi 19% od dochodu:

• Podatek: 19% x 50 000 zł = 9 500 zł

Ulgi podatkowe a podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości w Polsce może zostać obniżony dzięki ulgom podatkowym. Jedną z najważniejszych jest mieszkaniowa. Daje ona możliwość zwolnienia z podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli środki te zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Podatnik ma na to trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Wydatki na własne cele mieszkaniowe obejmują m.in.:

• nabycie budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem dochodu ze sprzedaży;
• wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku czy lokalu mieszkalnego.

Ważne, aby były one odpowiednio udokumentowane.

Przykład zastosowania ulgi mieszkaniowej:

Pan Adam sprzedał w 2025 roku mieszkanie za 600 000 zł, które nabył w 2022 roku za 500 000 zł. Dochód ze sprzedaży wyniósł 100 000 zł. Jeżeli Pan Adam przeznaczy cały uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od sprzedaży, będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.

Procedura korzystania z ulgi podatkowej

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, podatnik musi:

1. Wykazać w zeznaniu podatkowym (PIT-39) przychód ze sprzedaży nieruchomości oraz planowane wydatki na własne cele mieszkaniowe.
2. W ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, ponieść wydatki na cele mieszkaniowe i odpowiednio je udokumentować.
3. W przypadku niewykorzystania całego przychodu na cele mieszkaniowe, opodatkowaniu podlega proporcjonalna część dochodu.

Przykładowo, jeśli Pan Adam przeznaczy na cele mieszkaniowe 300 000 zł z uzyskanych 600 000 zł, to zwolnieniu podlega połowa dochodu, czyli 50 000 zł. Pozostałe 50 000 zł będzie opodatkowane stawką 19%, co daje podatek w wysokości 9 500 zł.

Co zmienia się w podatkach od nieruchomości w 2025?

Rok 2025 przyniósł istotne zmiany w zakresie podatków od nieruchomości w Polsce. Nowelizacja Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązująca od 1 stycznia 2025 roku. Wprowadziła ona m.in. nowe definicje najważniejszych pojęć oraz zmieniła zasady w kontekście niektórych obiektów i gruntów. Mają one na celu doprecyzowanie przepisów oraz dostosowanie ich do aktualnych realiów gospodarczych.

Nowe definicje budynku i budowli

Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie nowych definicji ustawowych pojęć takich jak "budynek", "budowla", "obiekt budowlany", "roboty budowlane" oraz "trwałe związanie z gruntem". Dotychczasowe przepisy podatkowe odwoływały się do Prawa budowlanego, a to prowadziło do licznych interpretacji i sporów podatkowych. Zmiany mają na celu wyeliminowanie tych niejasności. Na przykład, zgodnie z nową definicją, budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektów przeznaczonych do przechowywania materiałów sypkich, ciekłych czy gazowych, gdzie podstawowym parametrem technicznym jest pojemność.

Opodatkowanie garaży w budynkach mieszkalnych

Kolejna istotna zmiana dotyczy zasad w stosunku do garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Do tej pory lokacje wielostanowiskowe były opodatkowane wyższą stawką, właściwą dla obiektów niemieszkalnych. Od 2025 roku garaże są traktowane jako część budynku mieszkalnego. Ma to przełożenie na niższą stawką podatku.

Zmiany w zwolnieniach w przypadku podatku od sprzedaży nieruchomości

Nowelizacja wprowadza również zmiany w zakresie zwolnień podatkowych. Dotyczą one m.in. infrastruktury portowej oraz kolejowej. Na przykład, właściciele kolejowych terminali towarowych utracili prawo do zwolnienia z podatku od nieruchomości dla infrastruktury kolejowej w zakresie gruntów, budynków i budowli wchodzących w skład terminala towarowego. Zmiana ta może zwiększyć koszty operacyjne przedsiębiorstw logistycznych i transportowych.

Sprzedaż nieruchomości a PIT

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, płatnik jest zobowiązany do złożenia zeznania na formularzu PIT-39. 

Kiedy należy złożyć PIT-39?

Obowiązek złożenia PIT-39 powstaje, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeżeli została sprzedana po tym okresie, dochód z takiej transakcji nie podlega opodatkowaniu, a zatem nie ma konieczności składania formularza.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania tego przychodu, do których zalicza się m.in. koszty nabycia nieruchomości oraz nakłady na jej ulepszenie.

Ulga mieszkaniowa

Płatnik może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Pozwala ona na zwolnienie z podatku dochodowego. Należy jednak spełnić warunek: przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in.:

• nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku czy lokalu mieszkalnego;
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży.

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, płatnik musi wykazać w PIT-39 dochody zwolnione z opodatkowania oraz spełnić warunki określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Procedura składania PIT-39

Zeznanie PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Formularz można złożyć w formie papierowej w urzędzie skarbowym lub przesłać pocztą, a także elektronicznie poprzez system e-Deklaracje. W zeznaniu należy wykazać:

• przychód ze sprzedaży nieruchomości;
• koszty uzyskania przychodu;
• dochód podlegający opodatkowaniu;
• dochód zwolniony z opodatkowania w ramach ulgi mieszkaniowej;
• należny podatek do zapłaty.

Konsekwencje niewypełnienia obowiązków podatkowych

W przypadku niewypełnienia warunków ulgi mieszkaniowej (np. nieprzeznaczenia przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w określonym terminie) płatnik jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39 i zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Jakie są najczęstsze błędy przy rozliczeniu podatku od sprzedaży nieruchomości?

Rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości może sprawiać problemy, szczególnie dla osób, które robią to po raz pierwszy. Wówczas skutkuje to koniecznością zapłaty zaległości wraz z odsetkami. Poniżej zebraliśmy najpopularniejsze błędy, jakie popełniają podatnicy wraz z propozycjami ich rozwiązania. Przeanalizuj je i przekonaj się, jak łatwo możesz ich unikać.

Nieuwzględnienie kosztów uzyskania przychodu

Podatnicy często zapominają, że przy obliczaniu podatku od sprzedaży nieruchomości można odliczyć koszty uzyskania przychodu. W konsekwencji naliczają go od całej kwoty transakcji, zamiast od rzeczywistego dochodu.

Przykład:
Pan Adam kupił mieszkanie w 2020 roku za 400 000 zł, a w 2025 roku sprzedał je za 600 000 zł. W zeznaniu PIT-39 nie uwzględnił kosztów zakupu, przez co jego dochód do opodatkowania wyniósł 600 000 zł, zamiast 200 000 zł. W efekcie zapłacił o 76 000 zł więcej podatku (19% z 400 000 zł).

Jak tego uniknąć?

W deklaracji PIT-39 w polu „koszty uzyskania przychodu” należy uwzględnić:

• cenę zakupu nieruchomości;
• koszty notarialne i sądowe;
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC);
• koszty remontów i ulepszeń (pod warunkiem, że podniosły wartość nieruchomości).

Dokumenty potwierdzające poniesione koszty (np. faktury, akty notarialne) należy przechowywać na wypadek kontroli skarbowej.

Błędna interpretacja 5-letniego okresu zwolnienia z podatku

Wielu podatników błędnie liczy pięcioletni okres, po którego upływie sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Często myślą, że liczy się on od dnia zakupu, podczas gdy faktycznie liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia.

Przykład:
Pani Maria kupiła mieszkanie 15 marca 2020 roku i sprzedała je 10 lutego 2025 roku, sądząc, że minęło już pięć lat i nie musi płacić podatku. Niestety, okres pięcioletni liczony jest od końca 2020 roku, więc upływa dopiero z końcem 2025 roku. W efekcie Pani Maria nieświadomie naraziła się na konieczność zapłaty kwoty w wysokości 19% od dochodu.

Jak tego uniknąć?

• Zawsze liczyć pięcioletni okres od 1 stycznia roku następującego po dacie zakupu.
• Jeśli sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, należy sprawdzić, czy można skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Niezłożenie lub nieterminowe złożenie PIT-39

Część podatników często zapomina o konieczności złożenia deklaracji PIT-39 lub robi to po ustawowym terminie, czyli po 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Opóźnienie w rozliczeniu skutkuje naliczeniem odsetek oraz możliwością nałożenia kary przez urząd skarbowy.

Przykład:
Pan Tomasz sprzedał mieszkanie w lipcu 2024 roku, ale nie złożył deklaracji PIT-39 do 30 kwietnia 2025 roku. W 2026 roku otrzymał wezwanie z urzędu skarbowego do zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami oraz dodatkową karą finansową.

Jak tego uniknąć?

• Zawsze sprawdzić terminy rozliczeń.
• Jeśli termin został przekroczony, jak najszybciej złożyć tzw. „czynny żal” do urzędu skarbowego, który może uchronić Cię przed dodatkowymi sankcjami.

Masz problem z podatkiem od sprzedaży nieruchomości? A może szukasz odpowiedzi na pytania odnośnie przepisów podatkowych 2025? Zapraszamy do biura Stone & Feather. Zaufaj naszym specjalistom, aby skutecznie zarządzać swoimi obowiązkami podatkowymi i miej spokój z urzędami!

Źródło:

1. https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania
2. https://www.pit.pl/pit-39/przychod-ze-sprzedazy-nieruchomosci-rozlicz-na-deklaracji-pit-39-1005258
3. https://www.pit.pl/aktualnosci/ekspert-wyjasnia-jakie-zmiany-czekaja-nas-w-podatku-od-nieruchomosci-w-2025-roku-1009857